Come trovare il giusto locale nel Franchising

Location, location, location!

Nelle prime 4 settimane della rubrica del mettersi in proprio sul franchising che troverai sul sito LavoroeFranchising.com, portale di riferimento a livello nazionale nel settore, abbiamo toccato le 21 regole da seguire per Mettersi in proprio con il franchising per evitare gli errori tipici che fanno l’80% delle persone nel momento in cui decidono di mettersi in proprio. Se non lo hai ancora fatto ti consigliamo di rileggere le 4 puntate precedenti.

Nel momento in cui decidi di metterti in proprio non ti dico che devi studiare e leggere e approfondire gli argomenti, così come fanno gli studenti, ma sicuramente dovrai compiere una serie di azioni per documentarti, e toccare con mano quelle che sono le regole del gioco.

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Selezionare la giusta posizione nel franchising trovare il giusto locale

Scegliere un locale giusto selezionare una posizione adatta è una delle attività più complesse nel franchising.

Gli anglosassoni ripetono che i pilastri su cui fondare una attività sono tre: location, location, location.

Questa regola fondamentale, questo principio, decreta per un buon 35%/ 50% il fatturato di una attività ed il suo andamento nel tempo.

È utile in una fase conoscitiva individuare quali sono i locali e le posizioni degli affiliati nell’ambito della rete franchising con i migliori fatturati e la migliore redditività, i canoni di locazione sostenuti, le criticità nei diversi momenti dell’anno solare.

Fatto questo screening bisognerà trovare un locale nella propria città, che per tipologia di strada o per numero di passaggi sia simile ai punti vendita che hanno le migliori performance nella rete franchising in termini di vendite, incidenza dei costi, numero degli addetti per la superficie di vendita.

La fretta spesso nelle operazioni di ricerca dei locali e cattiva consigliera, pertanto ci raccomandiamo di fare questa attenta analisi dei parametri in linea con i migliori punti vendita. Una distinzione fondamentale va fatta tra negozi in centri commerciali e negozi su strade per i conseguenti costi che realizzano.

Nei centri commerciali generalmente il contratto utilizzato dalle proprietà è un contratto di fitto di ramo di azienda che prevede delle percentuali legate ai volumi delle vendite e dei minimi garantiti. La durata in genere è 5 anni. La percentuale che si calcola sulle vendite varia a seconda della merceologia.

In Italia è prassi dei centri commerciali nei settori Food e Fashion richiedere una percentuale che va dal 1,5% del volume di fatturato fino al 7% oltre ai cosiddetti canoni fissi bisognerà aggiungere i costi condominiali proporzionati alla superficie di vendita detenuta dal franchisee. Per i servizi e le attività artigianali in genere non vengono invece richieste percentuali.

Negli oltre 800 centri in Italia c’è una crescente offerta di locali disponibili anche a causa della crisi ed un decrescente ammontare dei canoni richiesti come logico rapporto della domanda e dell’offerta.

È utile in fase di trattativa farsi assistere dal Franchising Manager dell’azienda Franchisor per accrescere il potere contrattuale e la forza negoziale.

Capire le esigenze in relazione all’attività da aprire

Quando si deve scegliere la location è necessario comprendere quali sono le esigenze in relazione all’attività che si desidera avviare. Infatti, a seconda dell’attività si possono valutare locali più grandi o piccoli, locali più centrali, uffici vicino alle scuole oppure alle università.

Dunque, per comprendere le esigenze in base alle proprie attività ci si deve porre alcune domande come: quali sono le dimensioni della location richiesti dal franchising? Quali sono le zone della città in cui l’attività può attrarre un bacino di utenti più ampio? Ho bisogno di un negozio con vetrina oppure di un ufficio che sia in una zona vicino a scuole e attività?

Altre considerazioni da fare oltre alle dimensioni e alle effettive necessità della location per la propria attività sono: se serve un negozio con una vetrina, se c’è bisogno di un magazzino, se le norme di legge (come quelle che sussistono nell’ambito della ristorazione) richiedono che si abbiano più bagni per sé e per i clienti; se c’è bisogno di un parcheggio per rendere l’attività più accessibile.

Tutte queste domande permettono di capire in modo ottimale come iniziare la ricerca della location, a seconda delle necessità dell’attività.

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Come trovare la sede giusta: i criteri finanziari e legali

Oltre alle valutazioni logistiche per scegliere la giusta location è necessario prendere in considerazione anche gli aspetti finanziari e legali.

Bisogna dunque, fare una ricerca sul territorio al fine di comprendere quali sono i costi dovuti per l’affitto di un locale o per il suo acquisto, ci si deve informare sui prezzi medi e comprendere anche se questi sono sostenibili.

Naturalmente se si deve fare un contratto di locazione commerciale bisogna verificare anche gli aspetti legali del contratto. Ad esempio:

• Durata del contratto di locazione (dovrebbe essere almeno pari a quella del contratto di franchising e non inferiore a 4 anni anche se nei centri cittadini generalmente si utilizzano per i locali commercial invece formule di contratti tipici di locazione della durata di 6 anni.
• Verificare la sussistenza di un diritto di locazione
• Verificare come viene rivalutato l’affitto negli anni e se sussiste la richiesta di adeguamento ISTAT di quanto si paga
• Se viene richiesta anche una fidejussione sul conto corrente come assicurazione per il proprietario
• Se sono previsti costi extra oltre a quelli del canone di locazione, come ad esempio i costi di condominio per gli uffici che si trovano all’interno di un palazzo.

Una volta valutati tutti questi aspetti, è bene fare anche una ricerca sul territorio per capire se il locale avrà la giusta attrattiva e il giusto passaggio di clienti.

Verificare l’attrattiva della zona

È bene fare un attento conteggio del numero dei passaggi giornalieri davanti alla vetrina del negozio che si andrà a selezionare, per capire quale è il vero potenziale nelle diverse fasce di vendita al pubblico.

Nei centri cittadini con bacini di utenza fino a 100.000 abitanti non sono richiesti canoni di entrata. Discorso diverso se andiamo a selezionare locali nelle grandi città come possono essere in Italia Milano, Roma, Napoli, Palermo, Catania, Venezia, Firenze, Bari.

In genere i tratti commerciali di queste città dove si focalizza il commercio sono pochi, quasi sempre su tre/ quattro strade cittadine, dove per entrare in locali a forte passaggio sono ancora oggi con la crisi richieste buone entrate a fondo perduto o canoni mensili molto alti.

Esistono oggi giorno potenti mezzi di Geomarketing per calcolare la capacità di attrazione di un determinato locale rispetto ad una clientela potenziale. Sarebbe bene utilizzarli prima di compiere qualsiasi scelta di contrattualizzazione.

Spesso durante i nostri corsi o durante i coaching ci chiedono quanto deve essere l’incidenza del valore dell’affitto sul fatturato potenziale. La nostra risposta una percentuale che va dal 7% al 12% del fatturato su volumi medi di fatturato della rete.

A chi rivolgersi per cercare il giusto locale?

Molti franchising offrono la possibilità di ottenere un supporto direttamente dalla casa madre per trovare il giusto locale. Spesso una catena che ha già in mente la location o che ha un team dedicato aiuta il franchisee a trovare quella più idonea all’avvio dell’attività.

> Franchisee e franchisor: significato e differenze

Se il franchisor non dovesse offrire questo servizio sarebbe sempre possibile affidarsi alle agenzie immobiliari che sono specializzate nella ricerca di un locale commerciale o aziende che sono specializzate nel settore del geomarketing.

Infine, non bisogna dimenticare la forza del passaparola o la propria rete personale per riuscire a trovare la location giusta per la propria attività in franchising.